Купівля квартири — одна з найбільших фінансових операцій у житті. Перевірки лише права власності продавця недостатньо: без аналізу інших документів покупець може втратити і гроші, і житло.
Адвокатка, керівниця юридичної компанії "Prima Leader Group" Дина Дрижакова пояснила, які документи варто перевірити до підписання договору купівлі-продажу.
Правовстановлюючі документи та Державний реєстр
Насамперед покупцеві необхідно ретельно вивчити правовстановлюючі документи на житло. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину або рішення суду. Документи мають бути оригінальними та оформленими відповідно до законодавства.
Окремо слід отримати виписку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Вона покаже реального власника квартири, а також наявність арештів, іпотеки чи заборон на відчуження. Якщо на об'єкт накладено обтяження, угоду укладати не можна.
Судові спори та зареєстровані особи
Важливо перевірити Єдиний державний реєстр судових рішень, щоб з'ясувати, чи немає судових спорів щодо квартири або її власника. Навіть якщо на момент купівлі все виглядає чисто, відкрите провадження може призвести до того, що угоду згодом визнають недійсною.
Також покупцеві потрібна довідка про зареєстрованих у квартирі осіб. Після купівлі може з'ясуватися, що в помешканні прописані люди, яких неможливо виселити, зокрема неповнолітні діти або особи, які мають право довічного проживання.
Комунальні борги та технічний стан
Окремим етапом є перевірка заборгованостей. Від продавця варто вимагати довідки від усіх постачальників послуг про відсутність боргів за світло, газ, воду, тепло, утримання будинку та внески до ОСББ. Борги переходять разом із квартирою, тому новий власник ризикує отримати десятки тисяч гривень чужої заборгованості.
Технічний паспорт квартири потрібно звірити з її реальним станом. Незаконне перепланування може стати підставою для штрафу та примусового повернення приміщення до попереднього вигляду за рахунок нового власника.
Згода подружжя та купівля за довіреністю
Якщо продавець перебуває або перебував у шлюбі, необхідна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на продаж або документ, що підтверджує відсутність такої необхідності. Без цього угода може бути оскаржена в суді.
Купівля квартири за довіреністю формально законна, але пов'язана з вищими ризиками. Довіреність можуть відкликати будь-якої миті, а в разі смерті власника вона автоматично втрачає силу. Якщо угода відбувається за такою схемою, необхідно отримати оригінал довіреності та перевірити її чинність у нотаріуса безпосередньо в день підписання договору.
П'ять кроків перед купівлею квартири
- Замовити виписку з Державного реєстру речових прав через "Дію", сайт Міністерства юстиції або в ЦНАПі. Вартість становить від 30 грн, а термін виготовлення — до 24 годин.
- Перевірити судовий реєстр за прізвищем власника та адресою квартири.
- Отримати довідку про зареєстрованих осіб у ЦНАПі або через "Дію".
- Взяти довідки про відсутність комунальних боргів в обслуговуючих компаніях: обленерго, водоканалі, газопостачальній компанії та ОСББ.
- Звірити технічний паспорт із фактичним плануванням. Якщо документа немає у продавця, його можна замовити в БТІ.
Витрати на попередню юридичну перевірку значно менші, ніж можливі втрати після придбання проблемної нерухомості.