Власник земельної ділянки, який вирішив повернути землю у власне користування, не завжди може просто відмовитися від договору оренди. Порядок припинення таких відносин залежить від умов договору, строку його дії та наявності законних підстав для дострокового розірвання. Якщо орендар не погодиться, спір доведеться вирішувати в судовому порядку.
Перший крок — уважно перевірити договір і строк його дії. У документі можуть бути прописані конкретні підстави та процедура розірвання, строки повідомлення другої сторони, спосіб направлення повідомлення і можливі наслідки припинення договору.
Окремо слід перевірити, чи не закінчився строк оренди. У деяких випадках після його завершення договір може бути продовжений, зокрема з урахуванням особливостей законодавства, яке діє в умовах воєнного стану. Також варто оцінити виконання сторонами своїх зобов’язань: якщо орендар порушував умови, за певних обставин це може стати підставою для дострокового розірвання.
Власнику слід заздалегідь зібрати документи, що підтверджують наявність договору та обставини, пов’язані з його припиненням. Серед них — сам договір оренди, переписка з орендарем, копії направлених повідомлень, документи про порушення умов договору, поштові квитанції та підтвердження отримання кореспонденції. Якщо справа дійде до суду, знадобляться також процесуальні документи.
Перед зверненням до суду варто спробувати домовитися з орендарем. Власник може повідомити про причини свого рішення і запропонувати укласти угоду про розірвання договору за взаємною згодою. Робити це бажано в письмовій формі, щоб зафіксувати позицію, запропоновані умови та факт звернення до орендаря.
Якщо договором передбачено обов’язкове письмове повідомлення про намір розірвати угоду, необхідно дотриматися встановлених строків і способу направлення документа. Цей порядок має відповідати вимогам статей 31–32 Закону України «Про оренду землі», які регулюють припинення договору оренди. Наприклад, це може бути рекомендований лист із повідомленням про вручення, якщо саме такий порядок передбачений договором.
У повідомленні слід чітко вказати причини розірвання та послатися на відповідні положення договору чи законодавства. Копію повідомлення і підтвердження його відправлення або вручення необхідно зберегти.
Якщо добровільно домовитися не вдалося, а підставою для розірвання є порушення орендарем умов договору, важливо мати докази таких порушень. Наприклад, якщо орендар не сплачує орендну плату, використовує землю не за призначенням або погіршує її стан, потрібно зібрати матеріали, що це підтверджують.
Залежно від ситуації такими доказами можуть бути:
- фотографії та відеозаписи;
- банківські виписки;
- акти;
- переписка;
- показання свідків та інші документи.
Якщо орендар не погоджується на добровільне припинення договору, але закон або сам договір передбачає підстави для його розірвання, спір передають до суду. Підставою для звернення, зокрема, є стаття 651 Цивільного кодексу України. Вона передбачає можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення умов договору.
Крім того, стаття 141 Земельного кодексу України визначає підстави припинення права користування земельною ділянкою. Власник готує позовну заяву про розірвання договору оренди землі відповідно до вимог процесуального законодавства. До позову додають договір оренди, документи та докази, що підтверджують наявність підстав для розірвання.
Судовий шлях означає додаткові витрати й час. Загальний строк позовної давності становить три роки згідно зі статтею 257 Цивільного кодексу України. Остаточно розірвати договір у судовому порядку можна лише після розгляду справи та винесення відповідного рішення.